樓盤“成本清單”曝光高房價內(nèi)幕 政府是大贏家

　　一份樓盤“成本清單”揭秘高房價利益鏈

　　●“政府可以說是房地產(chǎn)最大的贏家”

　　●開發(fā)商“賺取的利潤是普通人難以想象的”

　　●“銀行是吃了買房人再吃賣房人”

　　●推高房價——“媒體非常有用”

　　在記者的要求下，南昌紅谷置業(yè)投資有限公司總經(jīng)理汪斌為記者提供了一份其開發(fā)的樓產(chǎn)項目“地中海陽光”的成本清單。從這份清單可以粗略地發(fā)現(xiàn)，房價的構(gòu)成中，存在多個利益體，其中，開發(fā)商、地方政府、銀行、媒體算得上是前四大，他們形成一條“泡沫”制造鏈，從拍賣土地價高者得、虛假宣傳誤導(dǎo)消費、囤積居奇哄抬房價、高息放貸加重成本等方面，將房價不斷推高，以攫取更大價值。

　　住宅樓盤“地中海陽光”位于南昌市紅谷灘新區(qū)，目前其市場銷售的均價是每平方米約4720元。這份清單顯示，“地中海陽光”每平方米建筑面積商品住宅成本是3946.61元。

　　在3946.61元/平方米的成本價中，土地使用權(quán)取得費用(樓面地價)701.61元/平方米，前期工程費是95.37元/平方米；房屋開發(fā)費每平方米1828.23元；管理費94.82元/平方米；財務(wù)費170.48元/平方米；銷售費用(90%為媒體費用)160元/平方米；其他費用201.1元/平方米；稅費695元/平方米。

　　汪斌認為，這份“成本清單”說明，政府在從房價收益中“賺了一大把”。汪斌為記者“清算”了政府從中的收益：一是土地權(quán)使用權(quán)取得費用(樓面地價)701.61元/平方米；二是前期工程費中的“可行性研究費”2元/平方米；三是房屋開發(fā)費的8.33%即152元；四是管理費中涉及政府的達50%即47.41元；五是稅費695元/平方米。幾項合計約1600元/平方米，超過了房價的1/3。此外，政府還要從購房人手中收取稅費和房屋維修基金等費用。“政府可以說是房地產(chǎn)最大的贏家。”汪斌說。

　　從這份成本清單也可以看出，開發(fā)商是利潤的第二大主體。“即便是中部地區(qū)的城市，一個項目賺1000萬元的純利潤也很常見”，南昌市一名開發(fā)商坦言，“現(xiàn)在的開發(fā)商是歷史上最厲害的一個商人群體。我們賺取的利潤是普通人難以想象的，當(dāng)然有時候用來打點的錢也是老百姓想不到的。”

　　房價“成本清單”顯示出銀行在房地產(chǎn)市場投資中獲得了頗豐的效益，其每平方米收益在170元。汪斌給記者算了一筆賬，如果是購買一套100萬元的房子，從銀行獲得商業(yè)貸款60萬元，30年還清，按照現(xiàn)在實行的7折優(yōu)惠利息，償還給銀行的利息也要10幾萬元。

　　江蘇省長發(fā)都市房地產(chǎn)開發(fā)公司董事長周力明說，銀行是吃了買房人再吃賣房人。近10年來，房地產(chǎn)開發(fā)貸款始終是銀行利潤最大的一塊，主要是貸款利息遠遠高于其他行業(yè)貸款，一般也要達到百分之十幾。

　　記者采訪發(fā)現(xiàn)，房價“成本清單”中媒體花費占據(jù)一席之地，在房價背后的利益鏈中，媒體作用巨大。汪斌坦言，就“地中海陽光”這個樓盤，目前每平方米160元的推廣費用中，有90%給了媒體。行業(yè)內(nèi)，基本上是成本價的3%至5%要投放至媒體。

　　一位熟悉媒體運作的人告訴記者，一些市場化媒體在推高房價過程中負有不可推卸的責(zé)任。近年來，房地產(chǎn)廣告幾乎在都市類媒體的廣告收入中占了1/3，從幾百萬到幾千萬不等。

　　媒體在獲取大筆廣告費用的同時，也承擔(dān)了為樓盤銷售造勢的“義務(wù)”，炮制出諸如某樓盤“供不應(yīng)求”“消費者連夜排隊買房”等“新聞”，欺詐群眾。僅南昌紅谷置業(yè)投資有限公司一家為例，今年該公司銷售收入約8個多億，其中，廣告費用就達一兩千萬元。汪斌坦言：“媒體非常有用。”

　　“現(xiàn)在看起來政府有錢，日子好過，問題是和大眾想法完全違背，是走不遠的”。江蘇銀監(jiān)局局長于學(xué)軍認為，地方政府不能把經(jīng)濟發(fā)展的“寶”壓在房地產(chǎn)市場上，否則，政府在立場和利益上，就會和房地產(chǎn)商趨同化，和老百姓相背離。任何商人都是惟利是圖的，關(guān)鍵是政府如果在趨利中與其成為“合伙人”，對社會的危害是很大的，因為政府有很多的資源和手段發(fā)揮作用。政府本來是公共服務(wù)的，如果偏離了此角色，危害很大。

　　有關(guān)業(yè)內(nèi)人士及專家分析，房價暴漲中政府負有不可推卸的責(zé)任。地方政府對于“經(jīng)營城市”“出售土地”的興趣和沖動，為房地產(chǎn)與地方政府的結(jié)盟提供了可能。一些地方政府官員在土地征用、地皮出讓、工程項目中的腐敗行為，更成為這種聯(lián)盟關(guān)系的粘合劑。

　　樓盤“成本清單”驚曝高房價內(nèi)幕

　　本報訊 在本報記者的要求下，南昌紅谷置業(yè)投資有限公司總經(jīng)理汪斌為記者提供了一份其開發(fā)的樓產(chǎn)項目“地中海陽光”的成本清單。記者發(fā)現(xiàn)，開發(fā)商、地方政府、銀行、媒體四個利益體形成一條“泡沫”制造鏈，將房價不斷推高。

　　汪斌為記者“清算”了政府從中的收益，發(fā)現(xiàn)政府收益超過了房價的1/3，可以說政府是房地產(chǎn)最大的贏家。

　　開發(fā)商是利潤的第二大主體。“即便是中部地區(qū)的城市，一個項目賺1000萬元的純利潤也很常見”，南昌市一名開發(fā)商坦言。

　　江蘇省長發(fā)都市房地產(chǎn)開發(fā)公司董事長周力明說，銀行是吃了買房人再吃賣房人。近10年來，房地產(chǎn)開發(fā)貸款始終是銀行利潤最大的一塊。

　　“媒體非常有用。”汪斌坦言，行業(yè)內(nèi)基本上是成本價的3%至5%要投放至媒體。媒體為樓盤銷售造勢，炮制出諸如某樓盤“消費者連夜排隊買房”等“新聞”。

　　高地價——高房價的惡性循環(huán)仍在繼續(xù)。“國企抬價的現(xiàn)象很普遍，搶地搶得像瘋了一樣。”南京市浦口區(qū)國土局一位不愿透露姓名的干部告訴記者。

　　記者近日在江蘇、江西采訪時，多位基層國土部門干部向記者反映，近期多個城市土地拍賣中頻頻出現(xiàn)國企制造新“地王”現(xiàn)象，地價紛紛超過2007年的歷史最高位。

　　南昌市土地交易中心主任錢友庚認為，“地王”頻出不是好現(xiàn)象，除了制造房價上漲外，過多的資金沉淀在房地產(chǎn)對宏觀經(jīng)濟的損害很大。

　　他認為，土地市場和房地產(chǎn)市場都有潛規(guī)則。國有企業(yè)不怕地價高，因為資產(chǎn)在賬上，拿到地就可以再去融資再去搞項目，這里虧損那里能賺回來。房地產(chǎn)上市公司進入一種“高地價→高股價→更高地價”惡性循環(huán)。“國企現(xiàn)在不差錢，上市公司可以圈股民的錢，但是地價和房價高企帶來的巨大系統(tǒng)風(fēng)險最終要金融機構(gòu)和股民承擔(dān)，最終買單的是老百姓。”錢友庚說。

　　學(xué)者羊慧明等業(yè)內(nèi)人士表示，如果國內(nèi)一線城市房價繼續(xù)被哄抬炒高，將可能重蹈東京樓市“急漲長跌”的覆轍。事實上，北京、上海的人均收入還不到東京的1/10，而房價已比肩東京。換言之，京滬房價已經(jīng)把未來十余年的空間都透支了。日本的地產(chǎn)泡沫是一個富裕社會的泡沫，都拖垮了日本經(jīng)濟，而中國還是一個整體不富裕的社會，出現(xiàn)超過日本的房地產(chǎn)泡沫，其災(zāi)難性后果將更可怕。

　　專家們表示，當(dāng)前經(jīng)濟尚未企穩(wěn)，全球經(jīng)濟還在蕭條期的情況下資產(chǎn)泡沫膨脹，對中國而言絕非福音。泡沫加速膨脹后一旦貨幣政策調(diào)整、社會預(yù)期改變，泡沫隨時可能破裂，將動搖市場信心，居民財富損失和金融機構(gòu)資產(chǎn)損失都會嚴重影響經(jīng)濟復(fù)蘇。

　　國企瘋狂搶地吹大資產(chǎn)泡沫

　　為經(jīng)濟復(fù)蘇“埋”下地雷

　　“國企抬價的現(xiàn)象很普遍，搶地搶得像瘋了一樣。”南京市浦口區(qū)國土局一位不愿透露姓名的干部告訴記者，近期南京市要拍賣7幅地塊，浦口區(qū)打算拿出2塊地，但是現(xiàn)在有多家國企來爭。

　　記者近日在江蘇、江西采訪時，多位基層國土部門干部向記者反映，近期多個城市土地拍賣中頻頻出現(xiàn)國企制造新“地王”現(xiàn)象，地價紛紛超過2007年的歷史最高位。大規(guī)模出現(xiàn)的地價新紀(jì)錄不僅短期內(nèi)會拉動周邊房價上漲，在未來多年內(nèi)還會因自身成本過高而不斷刷新房價紀(jì)錄。

　　“國土部門并不希望土地價格越高越好”

　　上述不愿透露姓名的基層干部說，“業(yè)內(nèi)流傳國家4萬億投資計劃中，有2萬億經(jīng)過國企下屬的房地產(chǎn)公司流入了土地市場。一些國企拿地不計成本，今年拍出的新‘地王’可能會導(dǎo)致未來5至8年內(nèi)房價成本居高不下。民營企業(yè)經(jīng)過2007年的泡沫后拿地普遍比較理智。其實國土部門并不希望土地價格越高越好，那樣只會拖累一個區(qū)域房地產(chǎn)的健康發(fā)展。”

　　這名干部向記者介紹了今年南京市的幾塊新“地王”：9月8日，南京市河西新城區(qū)金沙江地塊拍出了15.92億的“天價”，其樓面地價高達7553元/平方米，雙雙創(chuàng)下今年住宅類用地的新高，該區(qū)今年一季度有的住宅售價還不到7500元/平方米。搶下該地塊的保利地產(chǎn)是由中國保利集團控股下的一家大型國有房地產(chǎn)企業(yè)，自7月份以來已經(jīng)斥資63億元在全國5個城市拿地，9月8日是該企業(yè)進入南京的“揭幕戰(zhàn)”。

　　9月16日舉行的南京國土拍賣會上，江寧區(qū)九龍湖區(qū)域誕生了新“地王”，央企中冶置業(yè)經(jīng)過66輪爭奪，斥資3.42億元拿下了一幅地塊，樓面地價達到每平方米3910元，比萬科2007年拿下同區(qū)域一幅“地王”的價格還高了632元，成為今年江寧地塊拍出的最高價。業(yè)內(nèi)人士估算，項目建成后的成本會超過7000元/平方米。

　　國企“豪賭”土地引發(fā)新一輪房地股融資擴張

　　華泰證券房地產(chǎn)行業(yè)研究員張馳飛說，今年的土地市場像2007年一樣“地王”頻出，“北京地王”“上海地王”“深圳地王”“廣州地王”……，一路刷新歷史紀(jì)錄。但有所不同的是，今年央企手里錢多，而2007年是民企上市公司唱主角。

　　他向記者舉例：6月30日，中化方興以40.6億元競得北京廣渠門一地塊，成為北京“地王”；9月10日，中海地產(chǎn)以70.06億元奪下了上海長風(fēng)地塊，平均樓板價為22409.3元/平方米，一舉奪下“中國地王”稱號。這比兩周前華潤置地35億元在嘉定剛剛創(chuàng)造的地王價整整翻了一倍。

　　同樣在9月10日，兩家國企招商地產(chǎn)和深圳華僑城聯(lián)手，以5.3億元總價拍得深圳寶安尖崗山一塊居住用地。該塊地以樓面價為1.89萬元/平方米成交，刷新紀(jì)錄，成為深圳新“地王”。

　　國企四處購地、一擲億金的同時，引發(fā)上市房地產(chǎn)企業(yè)快速跟進，股市上出現(xiàn)新一輪融資擴張。張馳飛介紹，保利地產(chǎn)近期融資78億元，金地集團也完成股市融資40億元，萬科112億元增發(fā)計劃剛剛通過股東大會，綠城也有相應(yīng)融資計劃。

　　9月22日，民企再度創(chuàng)造“地王”，杭州綠城集團首次進軍蘇州，便以61億元的天價拿下了蘇州金雞湖大道沿線兩個地塊。其中以36億的總價拍得6號地塊，樓面價28057元/平方米，預(yù)計該地樓盤價格將突破5萬元/平方米，成為江蘇新“地王”。

　　地價和房價高企帶來巨大風(fēng)險，最終買單的是老百姓

　　南昌市土地交易中心主任錢友庚說，今年2季度以來，南昌市的土地交易明顯活躍，現(xiàn)在每一宗地都有7至8家競爭。南昌市沒有有意抬高地價，但是開發(fā)企業(yè)的行為確實缺乏自律，不斷涌現(xiàn)新“地王”對行業(yè)并不是什么好事。

　　2007年南昌市出現(xiàn)了一批“地王”，可是到2008年底，有的地價只剩下原來的二分之一。今年有2007年拍賣的三幅地塊被退回來，有的開發(fā)商寧愿損失定金，因為承受不了高昂的土地成本。

　　錢友庚認為，今年許多城市的房價出現(xiàn)了“跳躍式上漲”，迅猛的漲勢是難以維持的，這也表明市場沒有進入健康的循環(huán)。“地王”頻出不是好現(xiàn)象，有的比周邊房價還要高，除了制造房價上漲外，過多的資金沉淀在房地產(chǎn)對宏觀經(jīng)濟的損害很大。

　　他認為，土地市場和房地產(chǎn)市場都有潛規(guī)則。國有企業(yè)不怕地價高，因為資產(chǎn)在賬上，拿到地就可以再去融資再去搞項目，這里虧損那里能賺回來。上市公司需要相應(yīng)的業(yè)績來維持股價，反過來又迫使開發(fā)商以更高的價格去追逐更多的土地。房地產(chǎn)上市公司進入一種“高地價→高股價→更高地價”惡性循環(huán)。“國企現(xiàn)在不差錢，上市公司可以圈股民的錢，但是地價和房價高企帶來的巨大系統(tǒng)風(fēng)險最終要金融機構(gòu)和股民承擔(dān)，最終買單的是老百姓。”錢友庚說。

　　蕭條期間資產(chǎn)泡沫膨脹，對中國而言絕非福音

　　中國工商銀行資產(chǎn)管理部研究員張興勝說，中國的房價收入比是發(fā)達國家的3至6倍，住房租售比(每平方米使用面積的月租金與每平方米建筑面積的房價之間的比值)超過400倍，而國際上公認的正常范圍為200至300倍。

　　目前，上海市已有13家樓盤銷售價格突破10萬元/平方米，周邊杭州、蘇州、南京等城市價格達到3萬元/平方米以上的項目比比皆是，這些都反映出我國房地產(chǎn)泡沫嚴重程度。

　　江蘇銀監(jiān)局局長于學(xué)軍認為，比泡沫本身更嚴重的，是我國缺少抑制泡沫膨脹的有效機制和社會動力。抑制房地產(chǎn)泡沫主要依靠政府對市場投機活動的抑制，新加坡、英國、瑞典等國均有卓有成效的措施抑制房價。我國一些地方片面理解“增加居民財產(chǎn)性收入”的政策，鼓勵居民直接進行住房投資，將房地產(chǎn)作為社會投機工具使用，推高房價遂成為地方政府增加非稅收入的基本途徑，因而抑制房地產(chǎn)泡沫就一直缺少出臺的社會動力，導(dǎo)致1993年、2006至2007年、2009年出現(xiàn)周期性的房地產(chǎn)泡沫。

　　專家們表示，資產(chǎn)泡沫總會破裂的，世界各國概莫能外。從美國發(fā)生的互聯(lián)網(wǎng)泡沫和房地產(chǎn)泡沫情況看，泡沫持續(xù)的時間往往比人們預(yù)想的要長，但泡沫破裂的速度遠遠快于人們的預(yù)期。

　　當(dāng)前經(jīng)濟尚未企穩(wěn)，全球經(jīng)濟還在蕭條期的情況下資產(chǎn)泡沫膨脹，對中國而言絕非福音。泡沫加速膨脹后一旦貨幣政策調(diào)整、社會預(yù)期改變，泡沫隨時可能破裂，將動搖市場信心，居民財富損失和金融機構(gòu)資產(chǎn)損失都會嚴重影響經(jīng)濟復(fù)蘇。

　　專家：京滬未來十余年房價已被透支

　　災(zāi)難性后果將比日本更可怕

　　學(xué)者羊慧明等業(yè)內(nèi)人士表示，如果國內(nèi)一線城市房價繼續(xù)被哄抬炒高，將可能重蹈東京樓市“急漲長跌”的覆轍。一些經(jīng)濟界人士認為，當(dāng)前我國一線城市的房價已經(jīng)很高，風(fēng)險已經(jīng)很大，前車之鑒不能不重視。

　　事實上，北京、上海的人均收入還不到東京的1/10，而房價已比肩東京，一套100平方米的普通公寓(清水房)房價達200萬元人民幣以上，即以家庭戶均年收入6萬元計算，房價收入比已超過30倍。

　　京滬人均收入要達到東京的水平，起碼還要15年。換言之，京滬房價已經(jīng)把未來十余年的空間都透支了。日本的地產(chǎn)泡沫是一個富裕社會的泡沫，都拖垮了日本經(jīng)濟，而中國還是一個整體不富裕的社會，出現(xiàn)超過日本的房地產(chǎn)泡沫，其災(zāi)難性后果將比日本更可怕。

　　專家們認為，我國并不是沒有發(fā)生過房地產(chǎn)危機。海南、香港都曾因房地產(chǎn)泡沫破裂受嚴重拖累，深圳去年的房價大跌引發(fā)部分樓盤業(yè)主集體“斷供”，風(fēng)險陡然出現(xiàn)；杭州房價下跌幅度曾達到幾千元，市場低迷持續(xù)時間超過其他城市。

　　從一個國家來看，房地產(chǎn)沉淀的社會資金越多，對其他領(lǐng)域的發(fā)展越不利，沒有一個國家因房地產(chǎn)發(fā)達而成為世界強國。從一個企業(yè)來看，沉迷在房地產(chǎn)就會喪失斗志，荒廢主業(yè)。

　　日本泡沫經(jīng)濟時代購買不動產(chǎn)越多的大企業(yè)，受到的拖累就越大。當(dāng)前，內(nèi)地樓市正在克隆香港的模式：一旦把“地王”炒高到世界之最的天價，拿得起地的開發(fā)商就越少，最后形成寡頭壟斷，他們就可以隨意拔高房價，牟取驚人的暴利。

　　靠非理性瘋狂拉高房地產(chǎn)等資產(chǎn)價格拉動的經(jīng)濟增長是不可持續(xù)的，并可能使整體經(jīng)濟和社會受害，最終榨干社會財富。內(nèi)地不可能仿效香港的房市，仿效香港地產(chǎn)模式將禍害中國社會。

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