編者按:豪宅市場是一個城市房價的重要風向標。數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示,去年北京“10萬元+” 豪宅成交611套,同比將近翻3倍,這樣的快速增長,值得高度關注。

　　■本報記者 王麗新

　　過去的2016年有“豪宅年”之稱,豪宅成交量井噴,導致價格快速拉升。

　　據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布的2016年《一線城市豪宅市場研究報告》指出,2016年,一線城市豪宅去年累計成交接近2萬套,同比增長44%。值得關注的是, 2016年四季度,一線城市豪宅成交均價為97152元/平方米,達到有史以來最高位,與2015年第四季度均價76526元/平方米比較,同比增幅達27%。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院稱,近兩年一線城市豪宅市場“量價齊升”,住宅產(chǎn)品呈現(xiàn)“豪宅化”的發(fā)展趨勢。

　　均價最貴豪宅直逼21萬元

　　據(jù)上述報告顯示,從2016年全年來看,“北上廣深”四個一線城市豪宅(均價在7.2萬元/平方米以上)的有成交發(fā)生的樓盤達299個,其中有93個樓盤全年成交在3套及以下,這些成交量極少的項目大部分都是尾盤。

　　而得益于此輪房地產(chǎn)回暖周期的帶動,為諸多購房者和投資客創(chuàng)造了購買豪宅的機會,一線城市豪宅市場量價齊升。

　　據(jù)統(tǒng)計,2016年全年,一線城市豪宅成交均價排名前10名的樓盤,均價全部在15萬元/平方米以上,第一名湯臣一品均價突破20.6萬元/平方米。此外,排名前四位的樓盤全部位于上海,分別是浦東湯臣一品、原閘北華僑城蘇河灣、浦東翡翠別墅和華洲君庭,第五位是北京朝陽區(qū)北京壹號院,均價在15.8萬元/平方米左右,深圳地區(qū)成交均價最高的項目是深圳灣壹號,以均價15.2萬元/平方米,位于榜單第九位。

　　2016年,一線城市豪宅公寓產(chǎn)品,成交均價全部超過10萬元/平方米的樓盤有65個,而2015年同期只有24個,同比增幅高達171%。

　　易居研究院研究員曹倪娜認為,回顧近三年一線城市豪宅市場,成交均價呈現(xiàn)穩(wěn)步增長的態(tài)勢,同比增幅始終保持在正區(qū)間,最低同比增幅出現(xiàn)在2014年四季度,為10.2%,最大同比增幅出現(xiàn)在2016年三季度,為31.9%。曹倪娜認為,一線豪宅與普通住宅相比,具有自身特殊的運行規(guī)律,受市場或者政策的影響較小,抗跌性強,穩(wěn)健性高。

　　更重要的是,一線城市住宅用地供應量逐年萎縮,土地價格飛漲,開發(fā)商為了項目能盈利,給樓盤增加很多附加值和配套設施,以增加項目溢價能力,從而迫使很多非豪宅項目走向了高端化的路徑。

　　成交量同比增長超四成

　　一線城市豪宅價格上漲的同時,成交量并未因價格上行而下行。據(jù)上述報告顯示,2016年全年,一線城市豪宅累計成交19811套,相比2015年增長44%,在2015年暴增的基礎上進一步攀升。

　　從具體城市來看,上海成交套數(shù)占比52%,預計占據(jù)全國豪宅市場近半壁江山,其次是深圳和北京,占比分別為29%、18%,廣州占比為1%。

　　曹倪娜認為,在前期政策支持、貨幣寬松、經(jīng)濟L型走勢預期的多重激勵下,疊加土地稀缺和核心區(qū)位的優(yōu)勢,一線豪宅成為了難得的優(yōu)質(zhì)投資標的,部分高凈值群體和專業(yè)機構(gòu)投資購房熱情空前高漲。此外,高端改善需求借機加快釋放,換房需求強烈,加之一線城市抗跌性強,是能夠滿足高凈值人群自住投資兩種需求的資產(chǎn)。

　　值得關注的是,上海千萬元量級豪宅成交套數(shù)突破1.1萬套,同比增長47%。據(jù)克而瑞地產(chǎn)研究表示,上海豪宅市場明顯分化,1000萬元-2000萬元的入門級豪宅仍是當下豪宅成交的主力,但總價2000萬元-3000萬元以及3000萬元-5000萬元的豪宅成交量增長速度卻是最快的,增速均在70%以上。

　　而深圳和北京兩地豪宅成交量雖不及上海,但豪宅化趨勢更為嚴峻,剛需客群已經(jīng)有買不起房的現(xiàn)象。有業(yè)內(nèi)人士向《證券日報》記者稱,即使2017年房地產(chǎn)市場預期并不好,但滯漲并不代表大幅下跌,對于京滬深來說,大部分剛需客群可能依舊被新建住宅豪宅化和首付門檻提高等因素阻擋在買房大門之外。

　　地王銷售將承壓

　　值得一提的是,在限購、限貸、限錢、限價等調(diào)控新政連番出臺后,豪宅市場將遭“速凍”。

　　2016年第四季度,一線城市豪宅市場進入了“速凍狀態(tài)”,供應量的下滑帶動了成交量下降。據(jù)統(tǒng)計,2016年四季度,一線城市豪宅成交4188套,成交量出現(xiàn)明顯回落,環(huán)比下降27%,同比下降46%。

　　曹倪娜認為,一線城市豪宅成交量的井噴帶動了價格短期內(nèi)迅速拉升,在無形中堆積了短期風險,豪宅的投資屬性將在未來一段時間受到限制。

　　事實上,多位房企高管曾向《證券日報》記者表示,2017年房地產(chǎn)市場銷售壓力將增強,尤其對近兩年誕生的地王來說,定價在2000萬元-3000萬元的豪宅競品較多,日子可能不好過,但剛改性豪宅和頂級豪宅仍將保持穩(wěn)定銷量。

　　克而瑞則表示,上海今年房地產(chǎn)市場成交萎縮將成定局,但就價格而言,盡管2016年房價過快上漲透支了未來市場預期,但在供應持續(xù)偏緊、地價高過房價的大背景下,企業(yè)并沒有降價空間和動力,隨著新晉地王入市,在改善性需求成為主流購買力的市場格局下,熱點板塊和高端住宅市場仍將有上漲空間。