10月8日起央行調整新發放商業性個人住房貸款利率 房貸利率依據相應期限貸款市場報價利率確定

　　5年以上首套房貸利率不得低于4.85%

　　新 LPR(貸款市場報價利率)形成機制已經于本月20日開始執行，對于廣大居民關心的個人房貸利率，央行作出了特別的安排。8月25日，央行就新發放商業性個人住房貸款利率有關事宜發布公告。公告明確，首套商業性個人住房貸款利率不得低于相應期限貸款市場報價利率，二套商業性個人住房貸款利率不得低于相應期限貸款市場報價利率加60個基點。2019年10月8日前，已發放的商業性個人住房貸款和已簽訂合同但未發放的商業性個人住房貸款，仍按原合同約定執行。公積金個人住房貸款利率政策暫不調整。

　　央行稱，此舉是為了堅決貫徹落實“房子是用來住的，不是用來炒的”定位和房地產市場長效管理機制，在改革完善貸款市場報價利率(LPR)形成機制過程中，確保區域差別化住房信貸政策有效實施，保持個人住房貸款利率水平基本穩定，維護借貸雙方合法權益。業內人士認為，新政出臺后，個人房貸利率將保持平穩，不會下降但也不會明顯上漲。

　　改革后，有市民擔心個人房貸利率會大幅上漲，事實上不必有此憂慮。央行有關負責人表示，公告主要針對新發放個人住房貸款利率，存量個人住房貸款利率仍按原合同執行。與改革前相比，居民家庭申請個人住房貸款，利息支出基本不受影響。

　　該負責人同時指出，2019年10月8日是定價基準轉換日。在此之前，貸款銀行需修改貸款合同，改造升級系統，組織員工培訓，同時，采取各種方式為客戶做好宣傳解釋工作，以確保轉換過程平穩有序。2019年10月8日前，已經發放和已經簽訂合同但未發放的貸款仍按原合同執行。

　　8月20日，央行副行長劉國強在國新辦吹風會上明確表示，對于房地產市場要堅決貫徹落實“房住不炒”的原則，不將房地產作為短期經濟刺激的手段，保持個人住房貸款利率基本穩定，并預告很快將出臺相關公告。

　　劉國慶當時強調，“房住不炒”的目標定位不能偏離，避免把房地產工具化，不把它當做刺激經濟的一個手段。金融工作要落實這樣的定位和要求，就得做到房貸的增量不擴張、房貸的利率不下降。這次“利率并軌”改革，房貸的利率由基準利率變為參考LPR，參考的基準變了，但利率水平不能下降。

　　中原地產首席分析師張大偉也認為，按照目前的房貸數據，大部分銀行執行的是首套房貸基準上浮10-20%，二套房貸上浮20-30%。這符合新政策要求。對目前市場來說，政策不會導致利率上行。目前看大部分城市的房貸利率、放款周期基本平穩，有輕微波動，但主流是平穩。最近央行多次要求各銀行限制違規資金流入房地產，但對于正常的按揭貸款并沒有政策收緊，所以整體看，平穩將是主流。

　　政策解讀

　　改革后個人住房貸款利率如何定價？

　　央行有關負責人昨日表示，改革后，新發放商業性個人住房貸款利率以最近一個月相應期限的LPR為定價基準加點形成。

　　其中，LPR由貸款市場報價利率報價行報價計算形成。每筆貸款具體的加點數值由貸款銀行按照全國和當地住房信貸政策要求，綜合貸款風險狀況，在發放貸款時與借款人協商約定。加點數值一旦確定，整個合同期限內都固定不變。

　　至于相應期限如何理解，央行有關負責人表示，目前，LPR有1年期和5年期以上兩個期限品種。1年期和5年期以上的個人住房貸款利率有直接對應的基準，1年期以內、1年至5年期個人住房貸款利率基準，可由貸款銀行在兩個期限品種之間自主選擇。參考基準確定后，可通過調整加點數值，體現期限利差因素。

　　公告還要求，銀行業金融機構應根據各省級市場利率定價自律機制確定的加點下限，結合本機構經營情況、客戶風險狀況和信貸條件等因素，明確商業性個人住房貸款利率定價規則，合理確定每筆貸款的具體加點數值。

　　如何確定轄區內房貸利率加點下限？

　　央行公告還稱，人民銀行省一級分支機構應按照“因城施策”原則，指導各省級市場利率定價自律機制，在國家統一的信貸政策基礎上，根據當地房地產市場形勢變化，確定轄區內首套和二套商業性個人住房貸款利率加點下限。

　　銀行業金融機構應根據各省級市場利率定價自律機制確定的加點下限，結合本機構經營情況、客戶風險狀況和信貸條件等因素，明確商業性個人住房貸款利率定價規則，合理確定每筆貸款的具體加點數值。

　　利率重定價周期是多長？

　　借款人申請商業性個人住房貸款時，可與銀行業金融機構協商約定利率重定價周期。重定價周期最短為1年。利率重定價日，定價基準調整為最近一個月相應期限的貸款市場報價利率。利率重定價周期及調整方式應在貸款合同中明確。

　　該負責人解釋稱，利率重定價是指貸款銀行按合同約定的計算方式，根據定價基準的變化確定形成新的貸款利率水平。公告明確個人住房貸款利率重定價周期可由雙方協商約定，最短為1年，最長為合同期限。借款人和貸款銀行可根據自身利率風險承擔和管理能力進行選擇。每次利率重新定價時，定價基準調整為最近一個月相應期限的LPR。

　　首套房利率怎么算？

　　根據公告，首套商業性個人住房貸款利率不得低于相應期限貸款市場報價利率，二套商業性個人住房貸款利率不得低于相應期限貸款市場報價利率加60個基點。

　　8月20日發布的新LPR中，1年期貸款市場報價利率為4.25%，5年期貸款市場報價利率為4.85%。由于大部分個人房貸期限都在5年以上，因此按照央行公告，新發放個人房貸，首套利率應該不得低于4.85%，二套不得低于5.45%。目前，從整體情況來看，北京首套房貸款主流利率仍為基準利率4.90%上浮10%，即5.39%；二套房貸款利率為基準利率上浮20%，即5.88%。所以，新規執行后，即使現有利率水平不變，也肯定符合要求。

　　銀行業金融機構應切實做好政策宣傳、解釋和咨詢服務，依法合規保障借款人合同權利和消費者權益，嚴禁提供個人住房貸款“轉按揭”“加按揭”服務，確保相關工作平穩有序進行。

　　同時，商業用房購房貸款利率不得低于相應期限貸款市場報價利率加60個基點。

　　本組文/本報記者 程婕 統籌/余美英