日專家稱解決中國房產(chǎn)熱出路在農(nóng)村

　　中新網(wǎng)5月17日電　中國房地產(chǎn)問題已不是一個僅僅中國人關(guān)心的問題，鄰國日本給予格外關(guān)注。《日本新華僑報》日前刊出對東京大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)部教授伊藤隆敏的專訪。伊藤隆敏認(rèn)為，解決中國房地產(chǎn)熱的出路在中國農(nóng)村。 
 

　　文章摘編如下：

　　中國房地產(chǎn)問題已經(jīng)不是一個僅僅中國人關(guān)心的問題了。對此，中國的鄰國日本可以說給予了格外的關(guān)注。最近，日本一些主流媒體或是發(fā)出專題報道，或是刊發(fā)社論，在描述中國房地產(chǎn)熱的現(xiàn)象的同時，憂心忡忡地表示中國這個經(jīng)濟(jì)上的“新興國”一旦在發(fā)展速度上出現(xiàn)“相當(dāng)?shù)暮笸恕保�就會牽連到整個日本經(jīng)濟(jì)，甚至讓日本經(jīng)濟(jì)“第二次觸底”。

　　為此，記者最近走訪了日本東京大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)部教授伊藤隆敏，請他談?wù)剬χ袊�房地產(chǎn)熱的看法。

　　記者：我注意到您最近的一個觀點，認(rèn)為中國可能會重蹈上世紀(jì)80年代日本樓市泡沫的覆轍。您認(rèn)為日本當(dāng)年樓市泡沫的主要成因主要有哪些方面？哪些和中國今天的景象是比較相似的？

　　伊藤隆敏：我觀察中國，發(fā)現(xiàn)現(xiàn)在中國的銀行提供房貸的數(shù)額增加了許多。為什么會如此呢？我認(rèn)為一是因為利息較低，人們可以承受；二是經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢較好，人們有信心去銀行貸款。一般貸款情況多的情況會增加利息，但是為什么沒有增加利息，而是采取低利息的政策。這是因為現(xiàn)在處于經(jīng)濟(jì)危機(jī)狀況，中國鼓勵銀行貸款給企業(yè)，是為了度過現(xiàn)在的經(jīng)濟(jì)危機(jī)的一個政策。

　　日本自從取消對金融限制以后，金融機(jī)構(gòu)處于比較自由的狀態(tài)，日本金融自由化以后，一些民間企業(yè)能夠借錢給企業(yè)。另外一個原因，日本當(dāng)時處于經(jīng)濟(jì)發(fā)展比較好的狀態(tài)。

　　一個重要的共通點是什么呢？當(dāng)年，日本為了抑制日元升值，采取了低利息的政策。日本政府不希望日元升值過快，把利息設(shè)定得相當(dāng)?shù)汀Ｈ缃瘢�中國也維持低利息的政策。盡管現(xiàn)在西方國家呼吁人民幣升值，但中國考慮到維持經(jīng)濟(jì)發(fā)展的問題，并沒有對現(xiàn)行低利息政策做大幅修改。貨幣升值會導(dǎo)致許多熱錢的涌入，對所在國經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生不良影響。低利息政策又會導(dǎo)致很多錢流向房地產(chǎn)。

　　記者：今年年初，中國國內(nèi)媒體派出記者深入考察了東京的房價。他們注意到，北京二環(huán)以內(nèi)的房價已經(jīng)和日本同等地段的房價非常接近了，但兩個城市郊區(qū)的住房水平和房價差距則比較大。您認(rèn)為，今天東京的房價是否處在一個合理的價位上，北京樓市的合理價格水平應(yīng)該是多少？

　　伊藤隆敏：這個問題要看從哪個角度看。中國的人口是日本的10倍，所以，中國只要有1/10的人能夠處于日本的經(jīng)濟(jì)水準(zhǔn)，北京的房價與東京的房價接近就不足為奇。因為中國這些“富裕階層”也都是比較集中地居住在北京、上海這樣的大城市里面的。

　　據(jù)我了解，現(xiàn)在幾乎每天都有闊綽的來自中國大城市的游客在日本東京銀座的百貨商場大手筆地購物，這在日本人身上是很難看到的。這說明他們具備了這樣的經(jīng)濟(jì)水平，這種經(jīng)濟(jì)水平甚至超過日本人，所以他們的房價與日本的房價接近，也就順理成章了。

　　但是，如果從房價的上漲速度來說，我又覺得有不合理之處，因為太快了。這是日本沒有見過的過快的上漲速度。至于說東京和北京兩個城市郊區(qū)的住房水平和房價差距比較大，那正好是日中兩國中等以下民眾生活水平的差距。我看到，現(xiàn)在中國也正在努力縮短與日本的這種差距。

　　經(jīng)過最近十年乃至二十年的調(diào)整，東京的房價應(yīng)該說已經(jīng)到了比較合理的價位了。而北京樓市的價格是否合理，恐怕不是用一句話可以說清楚的。

　　記者：我發(fā)現(xiàn)日本家庭一般都只有一套住房，而中國城市的大部分中產(chǎn)階層，一般會將住房視為理想的投資對象，記者認(rèn)識的很多人都有兩到三處房產(chǎn)，甚至有人有八九套，中日對于住房需求的巨大差別產(chǎn)生的主要原因是什么，稅收政策、投資偏好還是別的什么？

　　伊藤隆敏：其實，這種購房傾向在上個世紀(jì)80年代的日本也曾經(jīng)出現(xiàn)過。那個時候，很多日本人不去買股票，因為利息低到近乎于零，他們也就不把存款放到銀行，而去購置房產(chǎn)。他們把用錢購置不動產(chǎn)當(dāng)作一種資產(chǎn)運(yùn)作。在沒有好的價位的時候，他就出租房屋，用租金來增加自己的收入。到不動產(chǎn)市場有了較好價位的時候，他就再賣出去增加自己的財富。這種“炒房”現(xiàn)象的確存在過。

　　至于說現(xiàn)在一些中國人有兩處、三處甚至更多的不動產(chǎn)，我認(rèn)為他肯定是希望通過這種形式的投資，進(jìn)行一種財富增值的運(yùn)作。這樣做，既可以在未來把房產(chǎn)留給自己的孩子，也可以將來養(yǎng)老使用。他們或許這樣做比把錢存在銀行，或者是購買國債、公債、投資股票的利潤要高得多。所以80年代的日本有很多人這么做。

　　最近十多年，日本伴隨著“泡沫經(jīng)濟(jì)”的崩潰，地價直線下降，房地產(chǎn)的價格也在下降。購房購地已經(jīng)無利可圖。而原來高房價時買房的人，只能是忍痛看著房價的下跌，或者是不出手，或者是賠錢也把多余的住房賣掉。因此，不是說日本人不想多買住房了，而是泡沫經(jīng)濟(jì)破滅，經(jīng)濟(jì)從如日中天重新落到地上后，人們沒有再多套購房的實力了。中國現(xiàn)在一些人能夠這樣購房，是現(xiàn)在國家經(jīng)濟(jì)運(yùn)行帶來的問題，必須要考慮到這個背景。

　　記者：中國和日本當(dāng)年最大的不同在于城市化所處階段不同，日本當(dāng)年基本上已經(jīng)完成城市化，而中國則處于城市化初期。你認(rèn)為中國房地產(chǎn)的繁榮還能持續(xù)多長階段？

　　伊藤隆敏：我認(rèn)為中國房地產(chǎn)的繁榮可能會比日本延續(xù)更長的時間，也不會像日本那樣簡單的崩盤，即使崩盤也不會像大家所說的那么嚴(yán)重。我的分析是中國從農(nóng)村向往城市、想進(jìn)城居住、生活、讀書、就業(yè)的農(nóng)村人還很多。基于中國城市戶口管理，現(xiàn)在一些農(nóng)村的人即便居住在城市，也享受不到當(dāng)?shù)爻鞘腥说母＠�政策。所以，中國一旦進(jìn)行戶籍管理制度的大幅改革，農(nóng)村就會有很多人擁進(jìn)城市，對房屋的需求量也會大大增加，這樣不動產(chǎn)的市價可能還會上升。這也將是中國房地產(chǎn)未來的發(fā)展空間。

　　我認(rèn)為，如果取消了戶籍管理政策，房地產(chǎn)的繁榮可能還會延續(xù)10年左右。問題在于，今后有多少農(nóng)村人口想進(jìn)入城市，究竟他們對城市不動產(chǎn)的需求是什么，包括有多少人想繼續(xù)購買不動產(chǎn)，在這些因素不明確的情況下，很難判別不動產(chǎn)市場發(fā)展的趨向。但是，我不相信“中國房地產(chǎn)崩盤說”。

　　記者：近日，一份“中國房地產(chǎn)崩盤時間表”風(fēng)靡中國網(wǎng)絡(luò)，這篇文章將中國2005年～2008年樓市走勢與日本1985年～1991年的走勢進(jìn)行了比較，得出多個極為相似的時間節(jié)點。

　　在日本，1985年日元開始升值；1986年大量資金進(jìn)入房地產(chǎn)；1987年日本房價飆升3倍；1988年房價下降、地王拉升房價；1991年房價再次下降、樓市崩盤。在中國，從2005年人民幣開始升值，2006年同樣大量資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場；2007年房價飆升；2008年房價下降、地王頻出……因此文章預(yù)測2011年中國樓市也將像日本一樣“面臨崩盤”。您對這個預(yù)測怎么看？

　　伊藤隆敏：你說的這種“房地產(chǎn)崩盤時間表”，不僅僅在中國，在其他國家也有過。這種表在市場上經(jīng)常出現(xiàn)。但是不能說它是一個比較準(zhǔn)確的預(yù)測，因為它沒有什么很大的可信性。

　　出現(xiàn)這種時間表只能說明是一點：就是人們的心理狀態(tài)是什么樣。他們感到現(xiàn)在的不動產(chǎn)市場有點過火了，或者有點過激，或者說不正常。說明人們已經(jīng)感覺到市場已經(jīng)出現(xiàn)了不正常的現(xiàn)象，認(rèn)為不動產(chǎn)市場已經(jīng)進(jìn)入了危險領(lǐng)域，也就是說現(xiàn)在的房價漲得太高了，是不是該走下滑路線。所以，在這種不安的心理狀態(tài)下，持有房地產(chǎn)的人也在觀察市場，覺得現(xiàn)在還不要緊，還可以一邊觀望一邊持有。這個時間表可以看作是心理狀態(tài)訊息表。

　　記者：在中國，土地屬于國家所有，購買房屋者并沒有能夠同時購買土地，這與很多國家是不一樣的。中國今年將抑制房價過快增長列為一個重要的工作目標(biāo)。您認(rèn)為政府有什么好的手段？

　　伊藤隆敏：我知道，在中國購買房屋的時候，有土地使用權(quán)50年之說、70年之說。我猜想，購買房產(chǎn)的人可能認(rèn)為50年或者70年之間發(fā)生的事情誰都無法預(yù)測，何況大家都是這樣做，于是也就不會追究土地所有權(quán)的問題了。至于中國人什么時候能夠?qū)⒎慨a(chǎn)與地產(chǎn)一起購買，我個人認(rèn)為是很難預(yù)測的。

　　其實，日本人也不是在購房的時候都能夠連同購買地產(chǎn)的。日本有一個《借地法》，就是說企業(yè)或者地方機(jī)構(gòu)借用土地，讓人家在這塊土地上建自己的房屋。使用期是50年還是30年，我記得不是很清楚了。但實際情況是，一旦人家在上面建了房屋，你是不能說土地已經(jīng)到期了，你把房子拆了，讓你走人，這是不行的。特別是對于真正居住在這里、實實在在以這里為居住地點的人，日本在法律上又是給以保護(hù)的。我想未來中國也會遇到這個問題，政府不會對居住了50年或者70年的人說，你走吧，你的房子使用已經(jīng)到期了，一定會有一個解決方法的。

　　至于說政府有什么好的手段，我認(rèn)為還是應(yīng)該著眼于農(nóng)村。看看中國就可以知道，當(dāng)家電在城市趨于飽和的時候，就搞“家電下鄉(xiāng)”，提升農(nóng)村的消費水平；當(dāng)汽車日漸增多的時候，就搞“汽車下鄉(xiāng)”，又讓汽車有了新的市場。而解決房地產(chǎn)問題，肯定不能搞“樓市下鄉(xiāng)”，那就要從政策上解決戶籍管理問題了。

　　記者：和中國許多流行的觀點不同的是，您認(rèn)為日本樓市當(dāng)年的泡沫并非是日元升值造成的，人民幣升值對于樓市泡沫不會有助長作用，您認(rèn)為主要的原因在哪里？

　　伊藤隆敏：中國不希望人民幣大幅升值，所以把利息降得很低，這是日本也曾經(jīng)有過的事情。在這一點上，日中兩國是比較接近的，當(dāng)年日本政府也不希望日元升值，所以把銀行的利息設(shè)定得很低，曾經(jīng)有一段時間差不多設(shè)定在零利息的位置。

　　利息、匯率和不動產(chǎn)三者連在一起的說法，我不贊成。我認(rèn)為日元升值并不是由當(dāng)時的日本不動產(chǎn)泡沫、崩盤造成的。

　　回到你剛才提的問題，我覺得現(xiàn)在要防止崩盤，或者說房地產(chǎn)泡沫，就應(yīng)該有更多的房屋可以提供。不能因為現(xiàn)在高房價，就把房屋的提供給壓住，或者說是等房地產(chǎn)市場穩(wěn)定了以后再提供房屋。我認(rèn)為只有提供更多的房屋，才可能阻止房地產(chǎn)不正常或者過快的漲價。