開(kāi)發(fā)商談房?jī)r(jià)：解決高房?jī)r(jià)需治本之策
最近幾年，國(guó)內(nèi)大城市房?jī)r(jià)不斷上漲，居民解決住房問(wèn)題難度越來(lái)越大。今年以來(lái)實(shí)施新的宏觀調(diào)控后，社會(huì)輿論先是指責(zé)開(kāi)發(fā)商暴利，后又質(zhì)疑地方政府的土地財(cái)政。房?jī)r(jià)問(wèn)題已經(jīng)從一個(gè)市場(chǎng)問(wèn)題轉(zhuǎn)化為社會(huì)問(wèn)題。
縱觀紐約、倫敦、巴黎、東京、首爾、新加坡、香港等國(guó)際大城市，平均房?jī)r(jià)比北京、上海高出幾倍甚至十幾倍，但是在這些國(guó)家和地區(qū)，高房?jī)r(jià)并沒(méi)有成為社會(huì)的熱點(diǎn)問(wèn)題。中國(guó)房?jī)r(jià)問(wèn)題為什么如此引人關(guān)注？有必要認(rèn)真分析中國(guó)高房?jī)r(jià)形成的原因，找到治本的辦法。
首先，財(cái)稅制度不合理是造成高房?jī)r(jià)的重要原因。
按我國(guó)現(xiàn)行的財(cái)稅體制，增值稅中央拿走75%，省級(jí)拿走10%左右；所得稅中央拿走60%，省級(jí)分20%左右。這意味著各級(jí)地方政府，即使下最大的力氣發(fā)展產(chǎn)業(yè)，也只能從稅收中分得不到20%的收益，而發(fā)展房地產(chǎn)、賣(mài)地的收入基本上全部歸地方政府所有。這樣的財(cái)稅制度設(shè)計(jì)，促使逐步形成“土地財(cái)政”。
分稅制改革前的1993年，當(dāng)年全國(guó)財(cái)政總收入中，中央只占22%。為此，中央做出實(shí)行分稅制改革的決定，設(shè)計(jì)的目標(biāo)是用20年左右的時(shí)間，使中央財(cái)政占全國(guó)財(cái)政總收入的比重達(dá)到40%。經(jīng)過(guò)16年的發(fā)展，到2009年中央財(cái)政占全國(guó)財(cái)政總收入的比重已達(dá)到52.4%，大大超出了改革的預(yù)期。相反，地方財(cái)政收入占比大幅下降，地方財(cái)政遇到困難，首先想到的是靠賣(mài)地來(lái)彌補(bǔ)。
所以，只有下決心改革現(xiàn)行財(cái)稅制度，調(diào)動(dòng)地方政府發(fā)展產(chǎn)業(yè)的積極性，才能從根本上扭轉(zhuǎn)地方政府對(duì)土地財(cái)政的依賴(lài)。
其次，保障房制度不到位是造成高房?jī)r(jià)的核心因素。
從世界主要發(fā)達(dá)國(guó)家和全球主要大城市看，居民解決住房的主要渠道是保障房。比如香港的房?jī)r(jià)比北京、上海高幾倍至十幾倍，但香港55%的市民是通過(guò)公屋和居屋兩種保障房來(lái)圓住房夢(mèng)的；倫敦、巴黎、馬德里是世界房?jī)r(jià)較高的幾個(gè)城市，但這些城市超過(guò)五成的居民居住在保障房里；新加坡更是有70%以上的居民住在政府的保障房里。這些國(guó)家和城市房?jī)r(jià)地價(jià)都很高，但是當(dāng)?shù)卣殉^(guò)三分之一左右的財(cái)政支出和土地收益的絕大部分用在建設(shè)保障房方面，50%以上的居民通過(guò)政府的政策保障房實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”。
反觀我國(guó)，從1998年住房制度改革以來(lái)，保障房占全部城鎮(zhèn)住房建設(shè)總量的比例都相當(dāng)?shù)停幢闶墙鼉赡甏罅?qiáng)調(diào)建設(shè)保障房，保障房的開(kāi)發(fā)面積也只占全國(guó)城鎮(zhèn)住房建設(shè)總量的百分之幾。城鎮(zhèn)大多數(shù)中低收入居民通過(guò)保障房解決住房問(wèn)題無(wú)望，便把幾代人的積蓄拿出來(lái)購(gòu)買(mǎi)商品住房。這給百姓造成了沉重的負(fù)擔(dān)，所以大家痛恨高房?jī)r(jià)，房?jī)r(jià)成為社會(huì)問(wèn)題也就不足為怪。
如果中央政府明確5年內(nèi)各級(jí)地方政府保障房建設(shè)達(dá)到房屋建設(shè)面積的50%，土地收益的絕大部分和財(cái)政支出的相當(dāng)比重用于建設(shè)保障房，并且將這幾個(gè)指標(biāo)作為政績(jī)考核的剛性指標(biāo)，完不成任務(wù)就追究當(dāng)?shù)卣饕I(lǐng)導(dǎo)和相關(guān)部門(mén)負(fù)責(zé)人的責(zé)任，相信中國(guó)的房?jī)r(jià)問(wèn)題就不再是社會(huì)熱點(diǎn)和社會(huì)問(wèn)題。
此外，居民收入相對(duì)偏低和住宅土地供應(yīng)不足也是高房?jī)r(jià)形成的重要因素。
改革開(kāi)放30年來(lái)，我國(guó)的GDP保持年均9.8%的增長(zhǎng)速度；財(cái)政收入年均增長(zhǎng)18.6%；房?jī)r(jià)從1987年開(kāi)始，年均增長(zhǎng)11.2%，而同期居民收入增長(zhǎng)速度要遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于前面三項(xiàng)指標(biāo)的增長(zhǎng)速度。改革開(kāi)放的最終目的是提高居民收入，實(shí)現(xiàn)共同富裕。而現(xiàn)實(shí)情況是居民收入增長(zhǎng)速度跟不上GDP和房?jī)r(jià)增長(zhǎng)速度，導(dǎo)致居民相對(duì)購(gòu)買(mǎi)力逐年下降，老百姓自然對(duì)高房?jī)r(jià)怨聲載道。
來(lái)自國(guó)土資源部數(shù)據(jù)表明，2009年城鎮(zhèn)人均住宅用地面積只有1平方米左右，與上個(gè)世紀(jì)80年代相比差不多。但十幾年來(lái)，人均住房面積在增加，從中可以看出，全國(guó)城鎮(zhèn)住宅用地供應(yīng)是趨緊的，在供應(yīng)趨緊的情況下，價(jià)格走高就不難理解了。因此，只有加大住宅用地供應(yīng)量，提高人均住宅用地指標(biāo)。只有這樣，才能達(dá)到遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的目的。（王健林）
