經(jīng)濟(jì)觀察：土地閘門，為何剎不住房價瘋漲

　　●一些城市的房價偏離了居民購買力水平，金融風(fēng)險快速積聚

　　●單純“價高者得”的土地拍賣方式造成“地王”頻現(xiàn)，推高了人們對樓市漲價的預(yù)期

　　●簡單地增加供地數(shù)量并不能遏制房價瘋漲，土地政策要真正發(fā)揮“威力”，還有待其他政策密切配合

　　北京2009年商品房均價上漲超過60%，深圳等地更紛紛超過這一漲幅。即使二三線城市，房價也在大漲。

　　回顧2009年瘋狂的房地產(chǎn)市場，我們發(fā)現(xiàn)，土地、房產(chǎn)、金融、資本等市場的關(guān)聯(lián)程度前所未有地緊密，這說明我國正處在土地資本化的過程中，土地作為資本的作用越發(fā)明顯，人們看到了些許風(fēng)險，多了一份擔(dān)憂。

　　在全球經(jīng)濟(jì)尚未好轉(zhuǎn)、國內(nèi)信貸相對寬松的背景下，土地交易市場投機(jī)性大增，如果開發(fā)商再將土地進(jìn)行資本化運(yùn)作，頻頻高價搶地，泡沫便會被迅速吹大，對經(jīng)濟(jì)運(yùn)行造成傷害。

　　是泡沫，總要破滅。

　　香港1997年樓市泡沫破滅重挫香港經(jīng)濟(jì)，美國的房地產(chǎn)泡沫破滅引發(fā)國際金融危機(jī)……

　　雖然還沒有確切的數(shù)據(jù)證明，我國樓市特別是一線城市的樓市夾帶了多少泡沫，但其價格遠(yuǎn)遠(yuǎn)偏離了居民購買力水平，金融風(fēng)險快速積聚，已是不爭的事實(shí)。房價會永遠(yuǎn)上漲嗎？一旦人們的預(yù)期發(fā)生變化，大量被囤積的房源蜂擁到市場，誰有力量接盤這虛幻的繁榮？

　　以土地政策參與宏觀調(diào)控，是我國在特殊國情下實(shí)行的重大管理創(chuàng)新。政府可以通過土地政策的制定和實(shí)施，實(shí)現(xiàn)宏觀經(jīng)濟(jì)長期穩(wěn)定增長的目標(biāo)。調(diào)控好土地市場尤其是土地供應(yīng)，就可能調(diào)控勞動力、資金、原材料、能源和其他資源的投入量和投入方向，實(shí)現(xiàn)資源的綜合優(yōu)化配置，最終有效調(diào)控經(jīng)濟(jì)運(yùn)行。

　　2003年以來，土地政策在宏觀調(diào)控中的作用逐步加強(qiáng)，在“地根”、“銀根”同時緊縮的政策作用下，宏觀調(diào)控具體目標(biāo)基本實(shí)現(xiàn)，2005年—2007年全社會固定資產(chǎn)投資規(guī)模保持穩(wěn)定增長態(tài)勢，而經(jīng)濟(jì)增長均實(shí)現(xiàn)了10%以上的增速，土地“閘門”的作用功不可沒。正因?yàn)槿绱耍�人們對政府通過運(yùn)用好土地杠桿的調(diào)控機(jī)制，遏制部分城市畸高的房價多了一份期待。

　　從理論上講，房地產(chǎn)市場的價格是由供需決定的，土地供應(yīng)增加并按期得到開發(fā)，房子就多了，價格也就下來了。但事實(shí)并非如此。2007年是土地供應(yīng)最多的年份之一，2008年特別是2009年,為保證擴(kuò)內(nèi)需、保增長、調(diào)結(jié)構(gòu)、惠民生項(xiàng)目落地，全國土地供應(yīng)量與2007年基本持平或略有增長，三年來供應(yīng)大量土地應(yīng)該不斷形成住房有效供給，對穩(wěn)定市場產(chǎn)生巨大的正面影響，然而，房價的瘋漲證明，簡單地增加供地數(shù)量并不能遏制房價瘋漲。

　　在2009年的土地出讓市場中，絕大部分城市采取了單純的“價高者得”的拍賣方式，助長了“地王”頻現(xiàn)，推高了人們對樓市漲價的預(yù)期，怎樣運(yùn)用土地政策來提高宏觀調(diào)控的效果，仍是非常嚴(yán)峻的問題。一方面要增加土地供應(yīng)量、優(yōu)化供地結(jié)構(gòu)，改革完善土地出讓的招拍掛制度，規(guī)避“天價地”所帶來的負(fù)面效應(yīng)，同時可采取需求側(cè)管理，限定最終房屋戶型、結(jié)構(gòu)，甚至價格，來抑制不合理的需求，干預(yù)房產(chǎn)市場價格。對保障房供地量要足，位置要合理。另一方面，嚴(yán)厲打擊囤地行為，防止地產(chǎn)投機(jī)，逾期不開發(fā)的土地一律無償收回。

　　更應(yīng)當(dāng)看到，在現(xiàn)行土地制度框架下，地方政府用于城市建設(shè)的資金主要來自土地出讓的收入和房地產(chǎn)開發(fā)的相關(guān)稅收，地方“借地生財”現(xiàn)象依然突出，而以土地作擔(dān)保的銀行貸款也占了城市基礎(chǔ)設(shè)施投資的大部分資金。如何逐步減少地方財政對土地的依賴，優(yōu)化中央、地方多級土地調(diào)控機(jī)制，是當(dāng)前亟須解決的課題。土地政策要真正發(fā)揮“威力”，還要與產(chǎn)業(yè)政策、財政政策、貨幣政策密切配合，宏觀調(diào)控才能收到預(yù)期效果。（于猛）